Investir

Réaliser un investissement locatif, est-ce la bonne solution ?
La question est légitime, car il n’est pas toujours facile de savoir quoi faire.
 
Notre métier est justement de pouvoir vous aider à répondre à cette question et vous aider à trouver le dispositif d’investissement fait pour vous.
Pour cela, n’hésitez pas à nous consulter pour définir ensemble quelle est la
meilleure solution pour vous.

Une fois la solution d'investissement choisie, nous pourrons vous proposer, grâce à nos partenariats (promoteurs et agents immobiliers) des biens correspondants à vos attentes.

Nous vous accompagnerons ensuite dans toutes étapes de votre achat et même après !
(contrat de réservation ou compromis, financement, signature Notaire, aide pour remplir votre déclaration fiscale, etc...)


Pour vous permettre de démarrer, voilà déjà quelques pistes de réflexion…
 
Une chose est certaine, l’investissement dans la pierre a toujours été considérée comme une valeur refuge.
Et même s’il peut y avoir des fluctuations, le marché de l’immobilier a toujours su montrer sa résilience.

L’immobilier locatif :
est sécurisé et souvent plus rentable que la plupart des produits financiers non risqués tels que les fonds en euros
peut être financé à crédit et vous permettre de vous constituer un patrimoine avec un effort d’épargne limité
 
Mais une fois convaincu par l’avantage de réaliser un investissement dans la pierre, encore faut-il savoir lequel réaliser ?
Dans le neuf, dans l’ancien, de la location vide, meublée…etc
 
Nous vous faisons le résumé plusieurs mécanismes existants et nous pouvons vous aider à trouver des biens qui pourraient correspondre à vos recherches.

 LIEN BIENS EN VENTE


TOUR D’HORIZON DE QUELQUES SOLUTIONS D’INVESTISSEMENTS DANS L’IMMOBILIER
 
 
LE DISPOSITIF PINEL :
Achat d’un logement neuf – location vide – revenus fonciers
 
Principe :
Vous faites l’acquisition d’un logement neuf pour sa mise en location pour une période d’au moins 6 ans (prolongeable sur 9 ou 12 ans).
Vous bénéficierez alors d’une réduction d’impôts selon la durée de votre engagement de location
 

Conditions à respecter :

1. Le bien ne doit pas excéder 300 000 € et doit être situé dans des zones géographiques déterminées.
2. Le logement doit être neuf et il doit respecter les normes énergétiques RT2012.
3. Le propriétaire doit respecter des plafonds à la location du logement 
(le loyer mensuel par mètre carré ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l’engagement de location, à un plafond fixé par décret qui dépend de la zone géographique du bien).
4. Le locataire doit également remplir des critères d’éligibilité. 
Son revenu fiscal doit respecter les plafonds de ressources du dispositif Pinel, qui sont revalorisés chaque année.

A noter : L’investissement devra être réalisé avant le 31 décembre 2023. 
A partir de l’année 2024, les taux de réduction seront de 9%, 12% et 14% sur 6, 9 et 12 ans.

LE STATUT LMNP (Loueur en meublé non professionnel) :
Achat d’un logement neuf ou ancien – location meublée – revenus BIC
 
Principe :
 
Vous faites l'acquisition d'un logement neuf ou ancien, qui va vous permettre de déduire de vos revenus locatifs toutes les charges liées à l’investissement et de ce fait percevoir des loyers nets d’impôt et nets de contributions sociales.

Charges déductibles :

Intérêts d’emprunt
Taxe foncière
Frais de notaire
Travaux d’aménagement
Charges de copropriété
Honoraires de cabinet comptable
Amortissement du bien immobilier
 Amortissement du mobilier

 
Principal avantage de la location meublée : les amortissements
En effet vous pouvez amortir jusqu’à 85% de la valeur immobilière de votre bien (sur 30 ans soit 2,5 à 4%par an)
et 100 % du mobilier (sur 5 à 10 ans)
La valeur du terrain (représente en moyenne 15% du montant de l’investissement immobilier global) ne s’amortit pas en droit français.
 
En LMNP, 2 solutions d’investissements possibles :
 
1. L'acquisition dans une résidence de services (EHPAD, résidence séniors, étudiante, tourisme, affaires) d'un bien neuf ou ancien :

• Vous signez un bail commercial (de minimum 9 ans) avec le gestionnaire de la résidence, qui s'occupe de tout (vous n'avez aucun rapport direct avec les locataires)
• votre loyer est garanti que votre bien soit occupé par un locataire ou non (sauf exception, vous ne pouvez pas occuper vous-même votre bien)
• Si vous investissez dans le neuf ou en VEFA, vous pouvez récupérer la TVA sur le prix de votre investissement soit 20%, soumis à certaines conditions (notamment le bien doit être loué à un exploitant pendant au moins 20 ans).
• Les locations ne sont pas soumises à des plafonds de loyers ou de ressources du locataire, ni à un zonage géographique.

•  Vous signez un bail directement avec le locataire qui va occuper les lieux. Vous êtes en rapport direct avec lui, sauf si vous décidez de mettre votre bien en gestion (c’est-à-dire que vous déléguez la recherche et la sélection de vos locataires à une société dédiée).
• C’est vous qui décidez de réaliser ou non des travaux dans votre logement
• Les locations ne sont pas soumises à des plafonds de loyers ou de ressources du locataire, ni à un zonage géographique.

• durant 6 ans de l’ensemble de vos revenus
• et durant 10 ans de vos seuls revenus fonciers

1. Le bien doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier.
2. Le propriétaire doit être sous le régime réel (et non sous régime micro-foncier).
3. Les travaux déductibles des revenus fonciers doivent être payés dans l’année en cours et concernent uniquement les travaux d’amélioration et les travaux de réparation et d’entretien.

1. les dépenses doivent être réalisées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025
2. elles doivent porter sur la rénovation énergétique du logement
3. faire sortir le logement de la catégorie des passoires thermiques (DPE classé F ou G).

 
 
DEVENIR INVESTISSEUR GAGNANT 
 
Un bon investissement vient d’une bonne gestion financière.
Ce n’est pas si simple d’obtenir une couverture locative positive, ce qu’on peut appelle parfois « cashflow » et c’est aussi plus risqué, sans compter que cela peut prendre plus de temps qu’un investissement locatif plus classique.
Cela dit, ce type d’investissement à l’avantage d’être souvent plus rentable, même après fiscalité, dans la mesure où il permet tout simplement d’avoir plus d’encaissements issus de son investissement.
Cela peut même permettre, parfois, de réaliser d’autres investissements.
Avec le temps, l’investissement immobilier, étant plutôt vu comme une valeur sûre, permet souvent d’obtenir une « indépendance financière », c’est-à-dire qu’il permet à l’investisseur, via les biens qu’ils possèdent, à pouvoir vivre uniquement de ses revenus d’exploitation immobiliers.



Il faut bien comprendre, que tout financement de vos investissements immobiliers passera, par de la volonté et par l’étape de la banque. (ou de tout autre organisme prêteur)

 
Pour cela, voici en résumé quelques bonnes pratiques à avoir pour se donner le plus de chances possible de réussite pour votre projet :
 
 

• Recherche de l’effet de levier grâce à la couverture locative et à l’efficacité des dossiers montés pour la banque.
• Dossier solide avec tableau avant-projet/après projet
• Secteur du bien et situation chômage/niveau de vie, cadres, employés, niveau de chômage etc…
• Calcul de rentabilité écrit
• Calcul du taux d’endettement avec encaissements et décaissement
• Mentalité d’aller toujours vers la rentabilité pour développer ses capacités et arriver à faire grossir son patrimoine d’actifs immobiliers

Pour information, si ces lignes ont pour vocation à vous informer, voir vous orienter sur un type d’investissement immobilier selon vos préférences, besoins et capacités, elles ne représentent nullement un conseil financier, au sens où un résultat quelconque serait assuré.
Chaque investisseur et investissement est différent et il appartient biensûr à chacun de faire ses propres choix.


Contactez nous pour en savoir plus !